Эксплуатация зданий: что будет, если один раз подойти с умом19.12.2017 10:48

Карточка оборудования на модели здания — к ней прикреплены работы, затраты по единице железа, все документы (договоры, гарантия и пр.), инструкции и регламенты.

Вот строят торговый центр. Сразу, когда строят, рассчитывают, что, например, то же кондиционирование будет требовать столько-то энергии, столько-то работы по обслуживанию. А потом выясняется, что где-то они проёмы так заложили, что оборудование внутрь уже не занести. И вместо одной мощной единицы появляется две, зато которые можно занести внутрь. Или вот надо было сделать определённую конструкцию для специального оборудования. Иностранный подрядчик сказал:
 — Привезли не ту конструкцию, мы её уже смонтировали, но ваше оборудование не подходит. Либо простой, либо так принимайте и покупайте другое.

И все расчёты дальше идут лесом. Звучит дико, но так почти на каждом объекте.

Вот тут пригождаются информационные модели, а точнее — приложения для управления эксплуатацией, которые работают в связке с моделями зданий. Хотя бы для того, чтобы тот же торговый центр мог элементарно посчитать, что и сколько стоит в эксплуатации. Конечно, обходится не без воплей — сразу становится видно, кто, где и сколько эээ…нецелевым образом расходует.

Естественно, BIM-приложения дают много и в том случае, если здание уже построено и надо эксплуатировать рациональнее. Да, бывает, что модели нет (а иногда даже и простой 2D-документации), но все эти проблемы решаемы. Мы же в будущем, чёрт побери, тут всё продумано!

Небольшое предисловие о BIM-модели. Это что-то вроде 3D-схемы здания, на которой есть в том числе все подсистемы, узлы и вся технико-экономическая информация. Вот здесь мои коллеги рассказывали подробнее, что это такое и как выглядит на примере нашего офисного здания. Если очень коротко — ещё на стадии проектирования создаётся такая штука, потом она используется как источник проектной и рабочей документации, а потом эту же модель можно отдать прямо в BIM-приложение для управления эксплуатацией. Но так делается довольно редко, потому что для этой операции надо думать заранее.

Вот что это даёт (примеры с наших реальных объектов)

● График планово-предупредительного ремонта оборудования

С его помощью все единицы оборудования получают своевременное обслуживание. Инженеры получают уведомление, когда и какую работу нужно выполнить, какие расходные материалы с собой взять.

● Отображение 2D-плана этажа, помещения и карточки помещения

Вся информация о помещениях хранится в карточке и используется для аналитики. Эта история очень важна для торговых центров и владельцев офисов. Фактически это учёт всех затрат по помещению и всех данных по нему, инвентаризация оборудования.

● Список текущих внеплановых заявок

Заведение, мониторинг и закрытие всех заявок (плановых и внеплановых) осуществляется внутри информационного пространства. Форма закрытия работы формируется автоматически, и инженеру остаётся её только распечатать. Это тикеты (фактически и они сразу распределены по приоритетам). Например, перегоревшая лампа в офисе будет иметь приоритет выше, чем перегоревшая лампа в подвале. Соответственно, наши заказчики, которые обслуживают офисы, имеют возможность приоритизировать арендаторов офисов класса А+, а потом уже обслуживать B-категорию.

● Карточка оборудования

Вся информация о единице оборудования хранится в карточке, вплоть до руководства по обслуживанию, которое может понадобиться инженеру. То есть документация хранится в привязке к BIM-модели, как и все данные по текущей ситуации.

● Бюджетирование помещения

Здесь видно, чего и сколько нужно кому. Очень удобно для коммерческого отдела.

● Интеграция с диспетчерской

Когда возникает авария, то сразу локализуется участок, где именно она возникла. Если есть датчики — подтягиваются данные с них. Примерно вот так это выглядит в реальном мире:

Про датчики надо сказать отдельно. Все счётчики, вся телеметрия оборудования (котельная, кондиционеры, водоотведение, освещение, движение), статусы щитков и затраты электричества с каждого, откуда идёт дым и как распространяется, контроль конструкций — все эти данные легко обрабатываются.

Интеграция с BMS — вообще прекрасная вещь для эксплуатирующих организаций. Допустим, у нас есть BMS-система здания, есть диспетчерская с кучей лампочек, которые при поломке или аварии загораются. Что делать далее — чаще всего понять довольно сложно, и это время простоя может оказаться критическим.

Как это работает: сломался кондиционер, надо заменить фильтр. Параллельно с лампочкой BIM-приложение стартует процесс ремонта. Ответственному инженеру отправляют сообщение: «Иди на склад». Складской рабочий распечатывает наряд на работу и собирает комплект для ремонта (в данном случае это фильтр). Инженер приходит на склад на всё готовое и далее быстро делает свою работу.
Согласитесь, намного оперативнее, чем классическая цепочка в духе «Иваныч, посмотри, тут что-то загорелось».

Лирическое отступление. Если вы думаете, что вот это всё — стандартные функции почти каждого сдаваемого крупного здания, то глубоко ошибаетесь. Очень глубоко. Чтобы оценить уровень царящего раздолбайства — ещё пара примеров. Вот только недавно построили несколько комнат без дверей. Просто в реальном проекте забыли двери. Рабочие так и сделали, потому что темна и загадочна душа проектировщика, и не какому-то прорабу ему указывать. Или вот на этаже чуть меняли габариты одного блока, и проёмы вместо стандартных 90 стали 87 сантиметров. А это значит плюс 25% к стоимости каждой, потому что нестандартные. Что творится в эксплуатации — это вообще боль. Начинается всё с недопоставок материалов, хотя по документам они приходят (то есть опять же кто-то ворует), и заканчивается совершенно непонятными счетами, берущимися из ниоткуда. Начинаешь пытаться проследить концы — и теряешься. Потому что нет точных данных, что и где стоит, что кем и когда делалось, когда надо делать в следующий раз, и так далее.

Но давайте вернёмся к BIM-приложениям для эксплуатации.

Примеры использования

Вот несколько частых вещей, которые у нас спрашивают. Ответ на всё — да, можно:

• Для контроля и планирования регламентных работ. Пример выше. Серии работ, распределение работ между людьми, отчётность — всё есть. У нас инженеры именно по такой модели эксплуатируют второе офисное здание.
• Техперсонал: это управление командой. Важно видеть, кто и что делает, кому что назначено, у кого какие допуски и аккредитации (чтобы не падали задачи, которые сотрудник сделать не может).
• Для контроля договоров. Реестр, истории изменений, привязка к помещениям, уведомления о прекращениях через какой-то период и так далее. Важно арендодателям.
• Склад обслуживания. Что нужно хранить, сколько, когда закупать, как заказывать, как списывать. Каждый материал привязан к своей работе. Мониторинг остатков. Инвентаризации сканером штрих-кодов. Отчётность.
• Статусы помещений на плане. Список оборудования на плане. Привязка CAD-данных.
• Бюджетирование. Все расходы привязаны к помещению, распределены по типам и системам («сантехнические»), могут быть выгружены в общую систему бюджетирования предприятия. Удобная штука для федеральных компаний.

Нужно всё это в первую очередь руководству — для оптимизации работы, экономии, автоматизации и типизации процессов. Но как только начинается внедрение — почти всегда саботаж. Краеугольный камень — вскрываются всякие мелкие дела. Сколько тот же управляющий может экономить на лампочках — это большой вопрос. Сколько реально поставляют и сколько реально вкручивают — на разницу квартиру можно купить.

А вот анализ на базе стандарта 460 немецкой ассоциации GEFMA. Методика данного стандарта основывается на общепринятой современной технологии расчёта инвестиционных показателей окупаемости ROI, DPP, (M)IRR и на количественных оценках снижения затрат на основе экспертных данных вышеуказанной ассоциации. Это пример для реального крупного объекта площадью несколько десятков тысяч квадратных метров, однако я убрал все детали, позволяющие его узнать.

Эффект использования	Ожидаемое снижение затрат
Снижение энергопотребления, оптимизация коммунальных сервисов Благодаря выявлению и анализу наиболее затратных потребителей, случаев неэкономного использования энергии.	2–10%
Снижение затрат на энергопотребление, коммунальные сервисы через управление пиковыми нагрузками Управление энергозатратными потребителями во избежание излишних пиковых нагрузок.	5–20%
Подтверждение, документирование энергопотребления Минимизация затрат на создание отчётов по потреблениям благодаря использованию данных по объектам и счётчикам из системы.	50–90%
Снижение затрат на документирование Благодаря быстрому сведению информации, использованию шаблонов, прямому доступу отчётов к фактическим данным.	30–70%
Снижение затрат на страховые выплаты Благодаря предъявлению юридически значимых документов возможно снижение страховых выплат по рискам в области эксплуатационной ответственности.	5–15%
Снижение затрат на поиск, повышение качества информации Снижение затрат на поиск и предоставление актуальной и корректной информации, снижение проблем с недостаточной и ошибочной информацией.	30–70%
Финансовые расчёты Снижение временных затрат на внутр. фин. расчёты, например, благодаря непосредственному учёту персонала по заданиям, работам.	50–90%
Доступность оборудования Снижение выходов из строя оборудования и конструкций благодаря автоматизированному контролю сроков эксплуатации.	1–10%
Плановое обслуживание Снижение затрат на плановое обслуживание и ремонты за счёт эффективного планирования и подготовки.	10–30%
Контроль гарантийных обязательств Снижение затрат на ремонты за счёт эффективного контроля гарантийных обязательств.	1–5% (от инвестиц. затрат)
Распределение нарядов/заданий Снижение затрат на сервисные работы благодаря сводному централизованному учёту и распределению корректных нарядов/заданий (напр., технич. обслуж., уборка).	10–30%
Страховые договоры Снижение общих затрат на страхование благодаря выявлению случаев отсутствующего или дублированного страхования.	1–10%
Регистрация заявок Снижение затрат на учёт, диспетчеризацию заявок/заданий.	40–80%
Инвентаризация Снижение временных затрат за счёт применения технологий штрих-кодирования, RFID.	50–90%
Экспертная оценка стоимости Снижение ежегодных затрат благодаря автоматизации подготовки необходимых документов из системы.	50–80%
Обработка заявок/заданий Снижение административных, управленческих затрат на диспетчеризацию заданий, контроль выполнения, минимизация ошибок по интерпретации заявок/заданий.	40–80%

Часть данных уже подтверждена практикой, часть — ещё в процессе. Так что вот примерно так.

Ссылки

• Что такое BIM-модель
• Примеры BIM-моделей на практике
• Проектирование станции метро
• Моя почта для вопросов: ychalyy@croc.ru

© Habrahabr.ru