Офис ИТ-компании: снять, купить или… построить?
В качестве вступления. Как-то сравнивая условия ведения бизнеса со своими финскими коллегами из кампании Vaadin, мы упомянули, что платим за аренду 100 метрового помещения в подвале нашего вуза по 20 евро за метр в месяц, чем ввели их в глубокой ступор. У них в Турку по такой ставке можно арендовать офис класса А в центре города, а компании при вузе платят максимум 5 евро, или чаще всего вообще ничего не платят, если тематика деятельности компании близка учебному заведению. Как финнам объяснить, что у нас ставки на аренду определяет КУГИ, а начинающих предпринимателей поддерживают только семья, друзья и «дураки».
Вариантов решения офисного вопроса на самом деле больше, чем в названии статьи, можно еще сидеть по домам, работать в кафешках и транспорте, арендовать место в коворкинге и многое другое.
Хочу рассказать о нашем опыте решения офисного вопроса, надеюсь он окажется полезным многим читателям.
Под катом варианты:
- Офис за интерес,
- Офис за работу,
- Аренда за деньги,
- Покупка готового офиса,
- Строительство собственного офисного здания.
Я уже писал про организацию стартапа при вузе. В далеком 97 м году мы получили на кафедре помещение 30 кв.м. практически даром (150 долларов в месяц за весь офис). Для троих начинающих воротил российского ИТ-бизнеса места было предостаточно. Только через три года, когда нас стало 10, начали думать о другом помещении.
Как ни странно и сегодня существуют подобные варианты причем порой совершенно бесплатные. Так, например, в нашем вузе (СПбГЭТУ) работает технопарк, в котором есть оснащенные техникой и инетом помещения для стартапов. Ими особо никто не пользуется. Наверно, недостаточный маркетинг вопроса да и место не самое тусовочное. Значительно интереснее крутиться в Этажах или Ткачах с видом успешного молодого ИТ-бизнесмена.
Еще один вариант аренды за интерес был реализован при организации представительства в другом городе. Когда мы посадили в демо зал компании, продающей сканирующее оборудование наших сотрудников, предлагавших услуги сканирования и организации электронных архивов. Конечно мы компенсировали партнеру часть затрат на аренду данного помещения, но смысл был в симбиозе и предоставлении клиентам комплексного решения (железо+услуги+софт).
Плюсы: Дешево или совсем бесплатно.
Минусы: Халява/интерес рано или поздно кончаются. Со временем стало много вопросов от администрации вуза, типа «чем это ребятки тут занимаются?», «нет ли какой скрытой аренды, коррупции и других незаконностей оружие/наркотики?».
Нет договора аренды, который требуют все от банков и налоговой до клиентов.
Рекомендации: Заключайте формальный договор аренды со своим юрадресом, подписываете с вузом соглашение о партнерстве, это узаконит ваше нахождение на территории учебного заведения.
Работать за аренду мы начали еще в вузе. В 1998 году грянул кризис и денег не стало, заведующий кафедрой предложил нам почитать ИТ-предметы студентам, мы согласились и делаем это до сих пор.
В какой-то момент времени родной институт не смог удовлетворить наши растущие потребности в помещениях и мы стали искать место. Учитывая достаточно скромный месячный бюджет, выделяемый на аренду, стали искать помещение предположительно в госучреждении (НИИ, библиотека, музей), которому были бы интересны наши услуги. Недолгий поиск дал результаты, мы переехали в Санкт-Петербургский Центр научно-технической информации (ЦНТИ), разработали им сайт, стали осуществлять поддержку и продвижение, заодно занялись некоторыми новыми бизнес направлениями, связанными с информационными услугами ЦНТИ.
Плюсы: дешево и сердито
Минусы: зависимость от отношений с руководством организации. Отношения испортились — на выход.
Рекомендации: Любой бартер обязательно должен быть задокументирован. Пусть это будет безденежное соглашение, но по крайней мере все будут знать и помнить свои обязательства.
Наиболее распространенный вариант, много предложений, большой выбор по классам, площадям и условиям. В нашем случае мы выбирали помещения исключительно в радиусе 1000 метров от СПбГЭТУ, в котором преподают большинство наших ведущих специалистов и даже есть один совместный с вузом бизнес — Учебный центр Урансофт.
Бизнес-центр
Текущее наше обиталище БЦ «Кантемировский» — классический образчик класса В и С. Выкупленный и отремонтированный завод в центре города, с часто сменяющимися администраторами, жлобскими управляющей и охранной компаниями, постоянной дойкой денег и полным отсутствием интереса в долгосрочных отношениях. Как следствие высокая ротация арендаторов и ощущение бренности бытия.
Снимаем целый этаж в 400 кв.м. Стандартная коридорно-комнатная нарезка. Из проведенных изменений: поставили кухню, бывшая грузовая лифтовая превратилась в серверную, снесли пару перегородок, сформировав две большие по 70–80 кв.м. комнаты для отдела разработки и отдела маркетинга и продаж, организовали музыку в туалете.
Коммерческие нежилые помещения
Наш предыдущий офис в 500 кв.м. был комфортабельным на первых двух этажах элитного дома с многочисленными рабочими комнатами, туалетами, коридорами, большой кухней, душевой и просто огромным складом. Просидели два года. Учитывая проблемы с ТСЖ с владельцем помещения, которые пришлось нам решать, невостребованность в виду расположения во втором дворе дома вдали от основных магистралей, цена оказалась вполне приемлемая. Для нас же было крайне удобно т.к. офис располагался напротив выхода из нашего института. Съехали после требования московского владельца об увеличении ставки аренды сразу в полтора раза. Кстати, через год еще и посудились с арендодателем в арбитраже по оплате электроэнергии (предмет конфликта с ТСЖ).
Плюсы: Терпимые деньги на аренду ежемесячно, возможность изменения площадей как в сторону увеличения так и уменьшения. Быстрая смена места.
Минусы: Не защищен от самодурства арендодателя (повышение ставок, режим работы, различные поборы)
Рекомендации: Ищите офисный неликвид, не поленитесь пройтись по улицам и дворам интересующих вас мест
О приобретении собственного офиса начали думать давно. Это как решение жилищного вопроса, только в разрезе бизнеса. Покупка помещения стоимость одного метра квадратного в рассматриваемом нами районе колеблется от 90 до 150 тыс рублей что при необходимой площади в 400 кв.м. соответственно от 36 до 60 миллионов рублей. Срок окупаемости лет 10–15, а если брать кредит и того больше. Мы неоднократно рассматривали и детально прорабатывали этот вариант, но астрономичность сумм и длительность окончательного решения вопроса нас останавливала.
Покупка большой квартиры под офис
На определенном этапе развития компании такой вариант рассматривался. На лицо нарушение жилищного кодекса, но ряд специальностей надомного характера (адвокаты, нотариусы, швеи) имеют полное право вести коммерческую деятельность на квартире. Уверен и программистов с друзьями (тестировщиками и манагерами) можно отнести к данному списку. Некоторые наши клиенты как в Питере так и в Москве сидят в квартирах-офисах и особых проблем не испытывают.
Плюсы: Быстрое получение результата: купил, отремонтировал, въехал.
Минусы: Самый дорогой вариант, необходимо лезть в кредиты.
Рекомендации: Торги фонда недвижимости, первую землю мы купили именно через фонд у государства. Поищите также квартиры и дома больших метражей, не ликвидные для жилья.
Бытует мнение, что строительство собственных офисных знаний могут себе позволить только Лукойлы и Газпромы, а среди ИТ компаний лишь крупные системные интеграторы с миллиардными оборотами. Это не так и собираемся данный миф развеять.
Приступая к реализации проекта, мы руководствовались следующими соображениями, платя аренду по 1 тыс руб за метр в месяц, постройку офиса с себестоимостью в 50 тыс рублей за кв.м. можно отбить за 4–5 лет. А если уложиться в себестоимость строительства в 30 тыс за метр, что вполне реально, офис отбивается за 3–4 года.
Несколько лет назад мы купили землю ИЖС в черте города с целью построить на нем здание с дальнейшим переводом его из жилого в коммерческое. В прошлом году затеяли строительство и за 9 месяцев смогли возвести два здания (основное 3-этажное 650 кв.м. и склад-гараж 50 кв.м.) и приступить к внутренней отделке. В планах заехать в новый офис к началу зимы 2015.
Плюсы: Возможность реализации проекта по мере появления возможностей. Сам себе арендодатель. Регистрируем ИП и превращаем офис из пассива в актив.
Минусы: Вопрос не быстрый, требует значительных вложений. Деньги улетают очень быстро. Занимает много времени, которое отъестся от вашей основной работы. Там должны вас прикрыть.
Рекомендации: Не бойтесь стройки, это не сложнее, чем писать программное обеспечение. Найдите опытного и толкового прораба, которому вы могли бы доверять.
Как мы строились и что в итоге у нас получилось, расскажу в следующей статье, а в проекте наш офис выглядит так:
© Megamozg
