Советы юриста: На что обратить внимание, заключая договор аренды офиса
Арендные отношения закон рассматривает как длительные и стабильные, в связи с чем предусматривает ряд ограничений для расторжения договора. Так, например, в соответствии с ГК РФ срочный договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке в случае существенного нарушения другой стороной взятых на себя обязательств и только в случае предварительного требования о необходимости исполнить это обязательство (статья 619 ГК РФ). Бессрочный договор аренды (договор, заключенный на неопределенный срок) может быть расторгнут в любое время, но с предварительным уведомлением не менее, чем за три месяца (статья 610 ГК РФ).
Однако предусмотренные ГК РФ ограничения могут быть изменены соглашением сторон. Поэтому на практике в договоры об аренде включаются разного рода условия, делающие арендные отношения не такими стабильными: например, включается большой список нарушений со стороны арендатора (в том числе несущественных), при которых арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Также предусматривается право на расторжение срочного договора без причин с предварительным уведомлением за короткий срок.
Самым важным при вступлении в арендные отношения является заключение договора на приемлемых условиях. Это могут быть следующие условия:
- сокращение случаев возможного досудебного расторжения договора,
- увеличение срока уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке,
- установление устраивающего вас размера неустойки за нарушение обязательств сторонами,
- внесение условия о выплате неустойки в связи с созданием арендодателем препятствий в пользовании помещением, в связи с ограничением доступа в него;
- установление права арендатора расторгнуть договор в одностороннем досудебном порядке в связи с созданием арендодателем препятствий в пользовании и доступе в помещение и права требовать выплаты штрафов;
- внесения условий о выплате неустойки за досрочное расторжение договора.
Также гарантией исполнения договора арендодателем является срочный договор, зарегистрированный в Росреестре согласно статье 651 ГК РФ (заключенный на срок не менее года). В этом случае сведения об арендаторе, заключенном договоре и сроке аренды указываются в ЕГРП. Но при этом важно установить определенный срок действия договора, так как бессрочный договор не требует государственной регистрации.
В случае, если арендодатель уведомил вас о расторжении договора в одностороннем порядке и предъявил требование об освобождении помещения, то прежде всего вам необходимо проверить требование арендодателя на соответствие договору и закону. При этом, как правило, арендодатели уведомляют о том, что гарантийный платеж не подлежит возврату или возвращается в небольшой его части в связи с тем, что денежные средства были зачтены в счет начисленных неустоек.
В зависимости от тех фактов, которыми арендодатель обосновывает расторжение договора, вы можете обратиться в суд со следующими требованиями:
- о признании незаконным расторжения договора аренды;
- о снижении размера начисленных штрафных санкций в связи с их несоразмерностью последствиям нарушений на основании статьи 333 ГК РФ и/или статьи 395 ГК РФ;
- о возврате гарантийного платежа;
- о взыскании платы за досрочный отказ от договора (если предусмотрено договором);
- о взыскании убытков (в случае, если у вас возникли убытки в связи с незаконным отказом арендодателя от договора, в том числе в связи с необходимостью вступить в арендные отношения с третьим лицом на менее выгодных условиях);
- иные требования (этот пункт зависит от условий договора).
В случае судебного спора, когда у арендатора остается желание сохранить арендные отношения, всегда возникает вопрос, что делать с имуществом, которое находится в помещении арендодателя?
Практический совет: такое имущество вам следует вывезти с даты одностороннего расторжения договора, а впоследствии ввезти обратно, взыскав с арендодателя понесённые вами расходы на осуществление таких действий и хранение имущества у третьих лиц.
Оригинал материала
Оставить заявку юристу
© vc.ru
