Города без водителей: грядущие изменения рынка недвижимости
Обзор Юлии Кожевниковой, эксперта по зарубежной недвижимости в Tranio.ru.
До того момента, когда мир больше не будет прежним, осталось примерно 8–10 лет. Какая недвижимость станет убыточной, а какая — принесёт прибыль в городах без водителей?
Google уже тестирует автономные машины в Калифорнии, а Uber — в Питсбурге. Лидеры индустрии (например, Ford, Toyota и Volkswagen), обещают вывести беспилотные автомобили на рынок к 2020 году.
Такая машина может стать основным средством передвижения уже к 2023 году по прогнозам Morgan Stanley, 2025 году, как считает основатель Lyft Джон Циммер, или только к 2040 году по мнению консервативной McKinsey. Однако управляющий директор Menlo Ventures Венки Гейнсан уверен: рынок недвижимости адаптируется к самоуправляемым машинам уже через 8–9 лет.
Возможные последствия этой адаптации таковы:
- Стоимость жилья в новостройках уменьшится.
- Дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными.
- Снизится спрос на краткосрочную аренду и отели.
- Спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет.
- Склады будут строить ещё дальше от центра.
- Парковки в деловых кварталах переместятся на периферию.
Жильё в новостройках
Специалисты KPMG подсчитали: стоимость владения автомобилем за $21 тысячу за пять лет вырастает до $40 тысяч (при среднем пробеге чуть больше 24 тысяч километров). И это для машины, которая не используется примерно 22 из 24 часов.
Появление беспилотных автомобилей подтолкнёт людей скорее к краткосрочной аренде, чем к покупке транспорта: это дешевле, удобнее и эффективнее. Как следствие, потребность в личных гаражах снизится.
Во-первых, это приведёт к увеличению жилой площади недвижимости на 15–20%: по подсчётам CNBC, если средняя площадь дома в США — 280 кв. м, то размер гаража — 45 кв. м.
Во-вторых, строительство домов без гаражей будет обходиться дешевле. По данным CBRE, парковочные места в Вашингтоне увеличивают стоимость жилых объектов в среднем на 25%. Поэтому с отказом от парковок цена покупки или аренды недвижимости снизится.
Неразвитая инфраструктура
Отдельный вид автономного транспорта — самоуправляемые дома на колёсах, жильцы которых смогут по пути на работу принимать душ, читать или заниматься чем-то ещё.
Исследования показывают: самоуправляемые автомобили будут пользоваться большим спросом в отдалённых районах, нежели в центре города, где, чтобы добраться до условного пункта Б, достаточно пройти несколько минут пешком или проехать на велосипеде. Можно предположить, что такие машины снизят ликвидность недвижимости в отдалённых или неблагополучных районах: там дома на колёсах смогут заменить традиционное жильё и позволят парковаться ближе к месту работы или проводить время в пути с пользой.
Квартиры в центре останутся востребованными, поскольку расположены в пешей доступности от офисов, торговых центров и ресторанов. Та же ситуация — с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением.
Краткосрочная аренда
Согласно исследованию Майкла Сивака и Брэндона Шоттла, учёных из Мичиганского университета, молодые люди начнут путешествовать чаще: во-первых, такую возможность получат те, у кого нет водительских прав (их число, кстати, значительно выросло за последние 30 лет), во-вторых, стоимость путешествий снизится благодаря возможности работать в пути.
Старший специалист по вопросам стратегии компании Audi Свен Шувирт прогнозирует, что к 2035 году беспилотные автомобили «подорвут» гостиничную индустрию: путешественники перестанут останавливаться в отелях и будут ночевать прямо в дороге.
Писатель и блогер Эндрю М. Райан подсчитал: для того, чтобы посетить 48 американских штатов, придётся оплатить 30 номеров в отелях и 60 счетов в ресторанах. Такое путешествие на обычном автомобиле обойдётся примерно в $6,2 тысячи, а в самоуправляемом мобильном доме — $2,3 тысячи, то есть в два с половиной раза меньше.
Самоуправляемые дома на колёсах действительно могут стать выгодной альтернативой отелям и квартирам, которые туристы снимают на несколько дней. Однако такой вариант не подойдёт для путешествия на другой материк, поэтому гостиницы и краткосрочная аренда останутся востребованными в таких крупных туристических центрах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж.
Торговая недвижимость
Цена любого продукта на 20–30% состоит из расходов на перевозки, менеджмент, зарплаты продавцов и аренду торговой недвижимости. Поэтому стоимость товаров в онлайн-магазинах чаще ниже, чем в торговых центрах. Когда самоуправляемые грузовики и дроны начнут перевозить товары самостоятельно (и, кажется, ждать осталось совсем недолго), срок доставки сократится. Беспилотные грузовики изменят правила игры на рынке.
Это станет серьёзным вызовом для торговой недвижимости через 10–15 лет. Супермаркеты и уличная розничная торговля будут вытеснены онлайн-магазинами, а число складов и распределительных центров, наоборот, увеличится.
Склады
В США водителям запрещено находиться за рулём дольше 11 часов подряд и проезжать больше 640–800 км в день, поэтому склады обычно расположены в относительной близости от жилых районов.
Грузовики без водителей смогут ездить круглосуточно. Это позволит не только доставлять больше грузов, но и сократит затраты: продавцы и производители смогут экономить на аренде и выбирать помещения на окраинах.
Парковки
По расчётам Old Urbanist, 65% площади делового центра в Хьюстоне занимают дороги и автомобильная инфраструктура, а 30% площадей в зданиях Вашингтона используются для парковки машин.
С появлением беспилотных автомобилей потребность в стоянках рядом с офисами отпадёт. Исследование учёных Джейсона Хендерсона и Джейсона Спенсера из Корнеллского университета показало: площадь парковок в американских городах уменьшится на 42% или 5,7 тысяч кв. м. После сокращения парковочных мест и сужения автомобильных дорог (а это прогнозируют не только Хендерсон и Спенсер, но и Эндрю Мондшайн из университета Вирджинии) застройка в городах может стать более плотной.
Уже существующие многоэтажные парковки будут перестраиваться в офисные или торговые помещения. Энди Коэн, совладелец Gensler, рассказал CNBC: компания уже начала строить парковки с ровными, а не покатыми полами, чтобы здания в случае необходимости можно было переоборудовать в офисы.
В результате наиболее ликвидными станут парковки, расположенные на окраинах или близко к крупным транспортным развязкам.
Новые технологии делают уязвимыми многие типы недвижимости. Разумнее будет инвестировать в склады на периферии и жилую недвижимость в центральных районах: такие объекты получат преимущество перед парковками и уличными торговыми точками уже через 10–20 лет.
© vc.ru
