Обзор зарубежной недвижимости для россиян. Что, где, почём?
Допустим, у вас есть квартира в Москве. Или в Томске, не суть. Если вы решите её продать, какую недвижимость за рубежом вы сможете купить и в какой стране?
Еще пару лет назад такой вопрос казался если не странным, то праздным. А всерьез продать российскую недвижимость ради покупки зарубежной решались и вовсе единицы.
Однако, в последнее время тема переезда на ПМЖ в другую страну приобрела особую популярность. И для многих (особенно для айтишников) озвученные выше вопросы перешли в разряд вполне насущных.
В этой статье я дам небольшой обзор рынка зарубежной недвижимости, основанный на открытых данных. Что, где и за сколько продают. А в качестве бонуса посмотрим, каким заморским странам соответствуют цены на недвижимость в регионах России.
Методология
В качестве источника данных я использовал объявления по продаже зарубежной недвижимости на Авито. Для данных о российской недвижимости использовал этот же сайт. Данные собирались в начале декабря 2022 года.
Разумеется, в данных могут быть искажения, о которых нельзя не упомянуть:
Информация указанная в объявлении может быть не точной, приходится верить продавцу «на слово». Рад был бы слетать и проверить метраж и цену каждого объекта лично, но уже потратил зарплату и отпуск на другие цели.
Цена, за которую продают, и цена, за которую в итоге продали, могут отличаться.
Цена почти наверняка не учитывает расходы на налоги, комиссию риелтора, расходы на юриста, перелеты и прочее.
Цена, если она изначально указана в валюте, конвертируется Авито по курсу ЦБ РФ на текущую дату, что занижает реальную цену в рублях.
Объявления на Авито размещают продавцы, ориентированные на работу с российской аудиторией. Поэтому следует помнить, что эта статья — попытка обзора рынка зарубежной недвижимости конкретно для российских покупателей.
Околоправовой дисклеймер
Не могу не упомянуть еще одну деталь: я сам работаю в Авито. Но данная статья написана мной, как частным лицом. Абсолютно все тезисы, высказывания, выводы, шутки и прибаутки, озвученные в данном материале, являются моим личным мнением. Данные, которые я использую для анализа, могут быть получены любым человеком, хотя бы немного обладающим навыками data mining, а то и без таковых (в интернете полно инструкций).
И, конечно же, ничего из сказанного ниже не является инвестиционной или житейской рекомендацией. В данной статье я ни к чему не призываю и не пропагандирую. Если после прочтения статьи вы надумали продать бабушкину двушку в Химках и купить квартиру в Грузии — это полностью ваше решение, которое вы должны принимать взвешенно, взвесив и приняв все риски.
На этом скучная часть закончена, давайте перейдем к данным.
Где, что, почем?
Где и что?
Для начала посмотрим, какие страны представлены и в каком объеме. Конечно, на Авито представлены и довольно экзотические страны типа Сент-Китс и Невис. Но здесь и далее нас будут интересовать только те, в которых набралась хотя бы сотня объявлений.
Кроме того, есть и коммерческая зарубежная недвижимость, и земельные участки, и даже гаражи. Но мы остановимся на более традиционных категориях — квартирах и домах.
Рис. 1. Распределение числа объявлений по странам. 
Рис. 2. Распределение числа объявлений по странам. Квартиры
Рис. 3. Распределение числа объявлений по странам. Дома и виллы
Картинка довольно красноречива и сразу дает понять, какая страна сейчас пользуется наибольшей популярностью для приобретения недвижимости — Турция.
В ТОПе почти нет стран из Евросоюза, что вполне ожидаемо. Удивила относительная популярность белорусских объектов недвижимости. Возможно, новая мода на дачи недалеко от Москвы по Минскому шоссе? Тем более, что разбивка по типам недвижимости это подтверждает — половина белорусских объявлений это частные дома.
Почём?
Со странами разобрались, теперь посмотрим на цены. В целом за объект и за квадратный метр.
Здесь и далее будем отбирать только те разрезы, в которых есть хотя бы 100 объявлений.
Рис. 4. Распределение цен (целиком за объект). В скобках указано число объектов.
Рис. 5. Распределение цен за квадратный метр. (Не у всех объектов заполнена информация о площади, поэтому не удивляйтесь разнице в числе наблюдений).
Я бы отметил несколько моментов:
Разброс цен во всех странах очень большой, что логично. Наибольший размах у ОАЭ, как и цены (в среднем 20 лямов за объект и 250к за квадрат). И это я еще выбросы не показываю.
«Рейтинг» стран почти не меняется от того, какую цену мы считаем: в целом за объект или за квадратный метр. Главное исключение — Грузия, где достаточно много объектов небольшой площади. Пруф:
Рис. 6. Распределение площадей квартир.
Почти в каждой стране есть очень дешевые объекты, но я бы не обольщался. Скорее всего, это ошибочно выставленные продавцами цены или кликбейтные объявления.
Относительно низкие цены в Финляндии кажутся странными. Но, насколько я понимаю, значительная часть объектов это домики и квартиры в приграничных с Россией районах, которые стоят не очень дорого. Слышал, что в пандемию некоторые часто покупали дешевую недвижимость, чтобы получить право на пересечение границы.
В Абхазии много предложений по заманчивым ценам (для любителей этого региона, конечно). Медиана 3 млн за объект и совсем уж неприличная 30 тыс. за квадрат. Но, насколько мне известно, официальная продажа иностранцам запрещена. Активно используются серые схемы, но тут уж как повезет.
Столь популярная у россиян Турция разместилась в середине «рейтинга» с медианной ценой, вызывающей у москвичей ностальгические слезы: около 100к деревянных за квадрат и 10 мультов за объект.
Разбивка по типам недвижимости принципиально картину не меняет:
Рис 7. Распределение цен. Квартиры. За объект в целом
Рис 8. Распределение цен. Квартиры. За квадратный метр
Рис 9. Распределение цен. Дома. За объект в целом
Рис 10. Распределение цен. Дома. За квадратный метр
Внимательный читатель справедливо заметит: не имеет смысла смотреть на цены по стране в целом. Это как говорить о средней цене на квартиру в России, смешивая Санкт-Петербург, Магадан и Омск.
Совершенно справедливое замечание, поэтому взглянем на города. Там, где для этого наберется статистики, конечно.
Чтобы не упарываться с лишними разрезами, оставим только квартиры.
Рис. 11. Распределение цен по городам. В целом за объект
Рис. 12. Распределение цен по городам. За квадратный метр
Для большинства стран статистики набралось лишь по 1–2 городам, так что дополнительной информации нам такая разбивка не дала.
Зато Турция представлена обширной географией — с севера на юг, и с запада на восток. Но все города довольно близки друг к другу. Кроме Стамбула (дороже) и Мерсина (дешевле). Последнее объясняется удаленностью от аэропорта, относительной близостью к сирийской границе и в целом «новизной» локации.
Ах, да, еще одно открытие. Большинство объектов на Кипре относятся к частично признанной Турецкой республике Северного Кипра. Так что и тут турецкая недвижимость, никуда не деться от неё.
Конечно, это не вся аналитика, которую можно провести с ценами. Но, во-первых, статья не резиновая, во-вторых, большинство выводов будут капитанскими (а-ля «чем больше комнат, тем дороже стоит»).
Поэтому перейдем к более веселой части.
Магадан — Мерсин, Омск — Батуми
Помните вопрос, которым я задавался в начале статьи?
Давайте попробуем на него ответить — найдем самые близкие между собой с точки зрения цен на квартиры российские и зарубежные регионы. Грубо говоря, есть среднестатистическая квартира в уездном городе N. Если ее продать за среднестатистическую цену, то в каком зарубежном городе мы на вырученные деньги сможем купить среднестатистическую квартиру?
Методология
Чтобы понять, какие локации близки между собой, надо сравнить распределения цен. Но сравнивать их целиком нам будут мешать хвосты распределений. Они и сами длинные, и достоверность данных в них под вопросом.
Поэтому пойдем по простому пути: считаем 25-й, 50-й и 75-й перцентили цен в каждом регионе. Эти три значения задают координаты точки в трехмерном пространстве. Будем считать расстояние между российскими и зарубежными регионами в этом пространстве. Для каждого российского региона найдем зарубежный с минимальным «расстоянием» до него. Это и будет искомое соответствие.
Процентили по российской недвижимости считаем по регионам в целом, без разбивки на города (городов слишком много).
Процентили в зарубежной недвижимости считаем по городам (на Авито нет зарубежных регионов). Берем только города, где есть хотя бы 100 объявлений.
Соответствие будем считать по цене в целом за объект и по цене за кв. метр.
Разбивать по комнатности и другим характеристикам не будем. Это умышленный ход: ведь мы хотим брать «среднюю квартиру по больнице» в каждом регионе. Разбивка по характеристикам нарушит репрезентативность.
И вот что получается. Сначала, если мы посмотрим на соответствие по средней цене за объект в целом:
Соответствие цен в российских регионах — зарубежным. За объект в целом. Карта интерактивна. Полноэкранная версия — по ссылке. При наведении можно увидеть медианную цену на квартиры в соответствующем зарубежном регионе. Крым не отмечен на карте не из-за политических взглядов, а потому что infogram не считает его частью РФ. Так что его буду указывать отдельно. Крым — Фамагуста.
Как мы видим, Россия поделилась примерно 50/50 между Мерсином (самый дешевый из наших вариантов) и Батуми (второй по дешевизне).
Главные исключения, конечно же, Москва (Будва), МО (Кирения) и Питер (Анталья). Ну и еще парочка регионов, но это уже отчасти обусловлено малым количеством данных в них.
Если же посмотреть на соответствие по ценам за квадратный метр, то картинка становится разнообразнее.
Соответствие цен в российских регионах — зарубежным. За квадратный метр. Ссылка на интерактивную версию. Крым — Аланья.
По-прежнему, много Мерсина и Батуми, но появился и третий крупный игрок — Тбилиси. Москва в таком варианте замахнулась на Дубай, а Питер на Пхукет.
Конечно, такое сравнение во многом нечестное. Прежде всего потому, что цены брались по всему российскому региону, то есть смешивались и крупные города, и маленькие. В то время как представители зарубежки — сплошь крупные/курортные города.
Поэтому проделаем наше упражнение еще раз, но уже взяв для расчета только города со 100к населения и выше.
Соответствие цен в российских регионах — зарубежным. За объект в целом. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым — Фамагуста.
Соответствие цен в российских регионах — зарубежным. За квадратный метр. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым — Аланья.
Что ж, как и ожидалось, соответствие становится чуть более представительным, турецкий Авсаллар потеснил Тбилиси, Тбилиси — Батуми, а Батуми в свою очередь заменил самый дешевый из вариантов — Мерсин.
Выводы
Самая популярная страна по числу предложений — Турция. Медианная цена за кв. метр в ней — около 100 тыс. рублей, за объект — 10 млн.
Самые дешевые турецкие варианты в Мерсине (5 млн), самые дорогие — в Стамбуле (15 млн).
Самая дорогая страна — ОАЭ (готовьте в среднем 250к за квадрат). А самая дешевая — Абхазия (но есть нюансы с законностью сделок).
Среднестатистическая квартира в России будет стоить примерно столько же, сколько среднестатистическая квартира в Батуми или Мерсине (в зависимости от региона). Питер = Анталья, Москва = Будва. Если смотреть за квадрат, то Россия будет «поделена» между Мерсином, Батуми и Тбилиси, Москва сравняется с Дубаем, а Питер с Пхукетом.
Надеюсь, эта статья если и не принесла практической пользы, то, по крайней мере, развлекла вас и показалась занимательной.
Спасибо внимание. Рад ответить в комментах на ваши вопросы и замечания.
