Что нам стоит дом построить — или быстро про отдельно взятый ремонт
Попытка просуммировать стадии ремонта в отдельной квартире, от сдачи в состоянии «четыре стены, пол и потолок» до жилья.
TL/DR — кто делал ремонт, ничего нового тут не увидит.
Вынося из комментов: Пока всё это можно заменить двумя предложениями:
«Я купил квартиру в ипотеку, и сделал там ремонт. Если вы хотите того же, то ждите много препятствий — от выдачи кредита до выбора управления для умного дома». Остальное вода.
Так сложилось, что чуть больше года назад мне пришлось оформлять ипотеку и готовиться к ремонту.
Впереди ждал ремонт, в котором я тоже рядом постоял.
Часть первая. Оформление ипотеки.
Часть вторая. Выбор объекта.
Часть третья. Что в машине — сиденья и руль. Что такое «квартира без отделки».
Часть четвертая. И кончил стенкой, кажется.
Часть пятая. А у нас водопровод, вот.
Часть шестая. Hail the Omnissiah! или про электричество.
Часть седьмая. Про умный дом.
Часть первая. Оформление ипотеки.
Сейчас ипотека ПОКА что регулируется 214-ФЗ (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
С лета 2018 ситуация изменится, вот вам на почитать ссылка, и еще ссылка.
Затащили меня для планирования ипотеки в известный банк. Что имею сказать — сам банк ипотеку не выдает, но собирает документы и передает их в банки «дальше».
Идея отличная.
Реализация — просто никакая. Ближе к отвратительно. В итоге через них ничего не вышло, почему так — будет ниже.
Как я дошел до жизни такой (точнее не я, но проще писать от первого лица, потому что я думаю сделать ровно то же самое, если придется).
Все было очень просто. На руках было денег «примерно на первый 10% взнос на дом у старого индийского кладбища», по дороге в гости на глаза попался плакат «купите у нас без смс на высокой скорости», хозяин съемного жилья сообщил, что все дорожает, так что с вас дорогой друг — на N денег больше.
Пришлось изучить рынок и съемного жилья (который сообщил, что хозяин немножко потерялся в ценах), и рынок ипотеки, давно собирался посмотреть что и как.
Что было надо.
Было надо или готовый объект, или объект в высокой (гарантированная сдача менее чем через год) степени готовности.
Причины коротких сроков просты и понятны:
— Влипнуть в ряды веселых дольщиков, как на огромном числе объектов, не хотелось совершенно.
— Переехать в Москве стоит, условно, +1 стоимость аренды — 50–100% месячной суммы отдается «агенту», плюс цена переезда, плюс с так называемым залогом каждый раз дело мутное, так что переезжать надо или сразу, или в какой-то понятный срок, чтобы соотношение цены переезда к цене переплаты была понятно.
Простой пример: переехать стоит 40 тысяч рублей, переплата (увеличение аренды) на 4 тысячи — окупится менее чем за год (если переезжать в квартиру ценой аренды «до подъема цены», заодно поближе к работе).
Что оказалось.
Оказалось, что дом с точки зрения строителей бывает в состояниях
— чистое поле и может забор и котлован
— котлован и стены
— все готово, но не сдано (но ключи уже могут выдавать — объект построен и запущен)
— все готово и сдано и зарегистрировано в росреестре (вот тут я не уверен, кстати — с какой стадии Росреестр что-то выдает).
— все готово и сдано и поставлено на кадастровый учет, и сам дом, и квартиры в нем, и даже будка приблудного собакена по кличке «Шавермяш»
С точки зрения же банка, первое и второе — ипотека, пятое — вторичный рынок, а третье и четвертое — какая-то непонятная штука, про которую работники банка сами не очень в теме.
В итоге первично я подал документы на вторичный рынок, и сильно пожалел:
— База данных самого банка ущербна чуть более чем вся, начиная с того, что на два объекта может быть один набор одинаковых (!) фотографий.
— Вообще подбор жилья отдан на аутсорс в какие-то… ну не рога и копыта, наверное —, но если мне называли за все время только 1.5 комплекса, рекламой которых увешана вся Москва, от метро до щитов — не, ну парни, я такое и сам могу выбрать.
— Выбранная банком юридическая контора отличается схожими условиями — стоит много, за что — не понятно, договор предусматривает оценку одного объекта, а отзывы про эту фирму отличаются… ну так, совсем не хорошие.
Так я потерял первый месяц.
Внезапное.
Справки 2-НДФЛ и выписка из трудовой, оказывается, действуют месяц. Не успел дойти до стадии подписания договора за месяц — начинай получение заверенной копии трудовой сначала, с заверением подписями и вот этим всем. Не во всех фирмах это быстрая процедура (на моем прошлом месте работы занимало до недели).
Удивительное.
Самыми веселыми банками оказались ВТБ (какой-то из) и АИЖК.
Первые потребовали договор на скидку с какими-то Огнями Москвы. Или не огнями.
Стоимость скидки по первым прикидкам примерно равнялась стоимости услуг этих огней.
АИЖК попросили выписку операций по зарплатной карте за год. Что ж, отправил им примерно 50 страниц сканов. Ипотеку АИЖК кстати одобрили.
Цены.
Цена квадратного метра прямо пропорциональна близости к метро и близости к МКАД.
Минимальный ценник в Подмосковье начинается где-то от 60 тысяч рублей за квадрат или от 2.5 миллионов за 40 квадратных метров.
В Москве ценник начинается от примерно 160–180 тысяч рублей за тот же квадрат, или от 7 миллионов за квартиру.
Причины такой разницы можно обсуждать на сайте про политику. Можно не обсуждать.
А, да. Где заканчивается. Видел дом в Москве, где цена квадратного метра (одного метра) — миллион рублей, и это не предел, есть дома дороже. Дом был раскуплен на стадии «еще даже нет забора».
Окончательный выбор.
На второй месяц ожидания того, сам не знаю чего, я сам выбрал «чего хочу», но уже на первичном рынке, и отправил заявку на перевод ипотеки с первичной на вторичный рынок, где эта заявка благополучно и повисла. Повисла она по той причине, что для из тех банков, который был на объекте:
— с одним не было договора на первичный рынок,
— с другими надо было отправить заявку на перерассмотрение — я отправил, но она куда-то потерялась,
—, а третьи с этим объектом просто не работали.
Пришлось сказать «прощайте» банку номер один, и пойти в тот банк, который был на объекте (вообще там с десяток было), где мне ипотеку и одобрили, хотя обе справки, конечно, пришлось на работе запросить повторно.
Через 3–4 дня после захода в другой банк мне позвонили из первого банка, и, наконец то пояснили, что вот тут такая беда, там такая, а вот эти как-то не то и не эдак.
Так что идея с банком-посредником была хорошая, а вот реализация конечно подкачала.
Часть вторая. Выбор объекта.
Честно говоря, я ожидал, что банк как-то нарисовал свой красивый интерфейс выбора объектов, со стройками, метро и прочая. А ВОТ И НЕТ.
По прежнему рулит, педалит и бибикает Циан, и ВНЕЗАПНО очень помогают Яндекс карты — вводишь в поиске что-то типа «жилой комплекс» — и он все показывает, прямо на карте.
Дальше остается только открыть Excel (из офиса 365 конечно же), и сделать там табличку вида объект / застройщик/ срок сдачи / срок реальной сдачи / цена / доступность автомобилем / доступность метро / доступность ЖД / расстояние до ближайшей помойки.
Оценка застройщика.
Оказалось, что в интернете есть таблица от Росстроя, про застройщиков, с указанием объемов строительства — так что вопрос «не помрет ли застройщик» оказался не так сложен.
По факту, конечно, предсказывать ничего нельзя — остается только надеяться и верить.
После составления таблицы — 2/3 объектов отпали из поля зрения, в первую очередь по причине транспортной доступности. Ну вот не интересно мне смотреть на места, куда раньше только волки * ходили, а теперь есть грунтовка, по которой можно выехать на что-то загруженное и днем, и ночью, и на другом конце МКАД от работы. Или с состоянием вида «до ЖД идет маршрутка, а метро не будет НИКОГДА. И еще есть отличный вид на помойку».
В ходе обсуждения этого момента всплыли приятели приятелей с Хитрым Планом.
Хитрый План был таким — взять квартиру в новостройке и сдавать ее по цене «чуть дешевле чем в Москве», а за счет этого окупать ипотеку. Хитрый План не сработал по причине отвратительной транспортной доступности новостройки, и никакие «тут же рядом лес и экология и потолок на 10 см выше» этого не исправили. И да, по неподтвержденным слухам, первый год в новостройке жить нельзя — кругом ремонты, пыль, перфораторы, штроборезы и все вот это. Иногда нельзя и второй.
Пустые сайты застройщиков.
Зачастую понять что почем » на самом деле» можно только при личном визите, причем порой надо ехать на объект, а порой в центральный офис. Лучше ехать и туда и туда. Причем вся Москва может быть все увешана рекламой, а по факту — все может быть совсем иначе. В том числе и по ценам.
Начиная от классики жанра — цена за квадрат указывается за квартиру размером в стадион, при условии оплаты кешем (строго налом, хехе) ,100% в офисе кампании, и если покупать в три дня после одобрения рекламы. Цена же за «квартиру от» — будет начинаться за объект на стадии если не забора вокруг будущего котлована, то около того, без отделки (тоже отдельная тема), на первом этаже и минимальной площади.
Но это еще милые шалости.
В итоге к концу второго месяца от решения «начать» — объект был выбран, в банке все подписано, в строительной фирме все подписано, оставалось зарегистрировать договор в росреестре кадастра и картографии.
Процесс занимает от 2 до 4 недель, в среднем три.
Выполняется силами застройщика, в моем случае.
Хотя по опыту коллег, процедура для частных лиц простая — надо через госуслуги подать заявление на регистрацию, приехать в выбранное время и все подать. Все — это толстый пакет справок и документов. Потом получить все то же самое, но прошитое и под печатями.
Скрытые платежи.
Все стоит денег, а на падающем рынке тем более.
В результате, кроме ипотеки, банк еще ненавязчиво предлагает страховку жизни.
Точнее как ненавязчиво. Страховка жизни стоит 1–2% от стоимости кредита, без страховки стоимость кредита вырастает на 1–2%. Отличный выбор, как говорил шериф Гнилогема (Rottingham).
Кроме того, придется заплатить нотариусу за доверенности на представление застройщиком в картографию, но там немного — тысячи три рублей, и иногда надо отдельно оплатить строительной фирме за что-то там еще (острое нежелание кое-кого платить непойми за что — стало причиной смены будущей покупки и перевыбора объекта, еще до визита во второй банк).
Я бы сказал, по опыту, что для меня более правильным, по времени, оказался бы самостоятельный выбор объекта, до визита в банк, и даже до выбора банка.
То есть сначала выбрали объект, потом приехали туда «на посмотреть», потом в центральный офис (или в отдел продаж на объекте) «на поговорить», и только потом выбирать банк.
Часть третья. Что в машине — сиденья и руль. Что такое «квартира без отделки».
На объекте я уже был, фотографии в интернетах смотрел, ранее у знакомых подобное видел.
Квартира без отделки — это четыре стены из газобетона без штукатурки, пол, потолок, окно (с самым дешевым однокамерным стеклопакетом), дверь (самая простая, хорошо хоть не ширма).
Ввод электрики (временный щиток на 2 автомата С16).
Ввод воды (две трубы, горячая-холодная).
Ввод воды для полотенцесушителя.
Счетчики.
Вывод воды (стояк), и батарея отопления.
Все.
Межстенных перегородок нет. Стяжки нет. В туалетно-водной части гидроизоляция есть — уже под стяжкой, не понятно какая. Стены туалетно-водного блока из пазогребневых плит — это такой гипсокартон, только в 2 раза толще. По полу идет трубопровод до батарей, и его все равно надо убирать под стяжку.
Так что делать придется все с ноля, и от этого состояния до «умного дома» еще ой как далеко.
Чего проверять при приемке от застройщика.
В случае «без отделки» — проверять почти нечего. Стены надо штукатурить, окна в дальнейшем стоит все равно поменять, как и двери. Главное чтобы батареи не текли, площадь и расположение квартиры соответствовали выбранному и написанному, вентиляция вентилировала, в подвале вода не стояла и с крыши (если этаж самый верхний) не протекало.
Если же квартира с отделкой, то тут ууууу… начиная от гидроизоляции и соответствия автоматов — кабелям.
Часть четвертая. И кончил стенкой, кажется.
Начинать придется с простого — пол, потолок, стены, водопровод, канализация.
В этой части пришлось спросить советов старших товарищей (которые недавно делали ремонт), советов товарищей со стройки и много каких еще советов.
Главный совет — не пытайтесь совместить ипотеку и тракторостроение, ничего хорошего не выйдет.
Начнем со стен.
Главное назначение стен в умном доме — провести провода с электричеством до розеток. Есть три метода проведения электрики — в гофре и по полу под стяжкой, в гофре и в штробе по стене, и в кабель-канале по стене. Как дополнительный вариант, есть «в гофре за гипсокартоном».
Выбор «где тянуть» — я сделал в сторону штробы. Это проще всего.
Вопросы «делать ли распределительную коробку и какие провода брать» вынесены ниже в тексте.
Работа пыльная, нужен штроборез, делается до заливки всяких стяжек, устройства потолков и так далее.
Штукатурка стен.
Можно штукатурить вручную, можно механически, можно закрыть гипсокартоном. Коллеги делали и так и эдак.
Основной выбор — какая штукатурка (простая или улучшенная), под покраску или под обои, и с каким качеством.
Пол.
В советское (значит лучшее) время пол почти везде делали одинаково — на пол укладывали деревянные поперечные доски (лаги), в промежутки между лагами засыпали керамзит, сверху снова доски, на доски иногда паркет, иногда ДСП/ДВП, иногда ничего, сверху всего ковер.
Сейчас полы делают или наливными из песчано-полимерно-какой-то смеси, или как вариант — полы с сухой или полусухой стяжкой. Что лучше — пока не знаю. Сухую стяжку Кнауф хвалили многие.
Цена вопроса — от 1000…1500р/м2.
Половина цены — это цена балластного материала, его нужно много — толщина стяжки начинается от 4–5 мм, потому что надо закрыть все торчащие неровности, трубы, и местами провода заземления (например, отвод заземления в ванную).
Выполнять ли эту работу самому — большой вопрос, я не стал.
Потолок.
Опять же, можно побелить, покрасить, можно сделать натяжные и вообще какие угодно.
Единственное НО — штробить потолок нельзя совсем, и если в советское время можно было затянуть питание люстры через полые плиты перекрытия, то в монолитном доме так сделать уже не выйдет.
Межкомнатные перегородки.
Особой альтернативу кирпичу, если на стены планируется что-то вешать, так и нет. Газоблоки разве что. Кстати стен в туалете-ванной это тоже касается, пазогребные плиты не держат нагрузку.
Часть пятая. А у нас водопровод, вот.
Современное устройство водопровода требует отдельного псто, может когда-то и напишу.
Вот тут техника с времен СССР ушла вперед. Есть классическая стальная труба, есть полиэтиленовые и полипропиленовые трубы, есть металлопластиковые трубы и какой-то гибрид от Рехау — усиленный каркасом полиэтилен. Можно взять вообще медные трубы, есть и такое.
Защита водопровода.
Выбор автоматической защиты от протечек — ссылка раз, ссылка два , ссылка три (хотя и на сайт про политику, извините пожалуйста)
Интересно, что за 7 лет, с 2011 года, ничего в этих системах не поменялось, по крайней мере я пока не вижу подписки на отправку извещения в телеграмм «искаропки». У NAG есть система SNR-ERD-GSM-1.1 с сухими контактами и GSM, но телеграмма\вацапа недавно тоже не было.
Современная схема защиты водопровода включает в себя (по порядку)
— Кран (вентиль) механический вводной
— Краны аквасторож/нептун/прочее из Израиля
— Редуктор давления
— Магистральный фильтр грубой очистки (предфильтр)
— Счетчик
— Магистральный фильтр тонкой очистки
не уверен насчет именно такого порядка, в частности счетчик могут поставить и до редуктора давления, и тогда никакие нептуны не спасут, при прорыве счетчика.
Часть шестая. Hail the Omnissiah! или про электричество.
Современное электрическое оборудование для дома требует отдельной статьи.
Аналогично, с времен СССР поменялось многое, в частности теперь вместо 16А пробок-автоматов — ставят дифференциальные автоматы. Можно, конечно, ограничиться только УЗО и только на ванную и розетку под стиральную машину.
В РФ выбор фирм не так чтобы широк — ABB, Legrand, Hager, IEC.
Главное не ошибиться с выбором для дома
— по утечке: тип А
— по кривой срабатывания: B (хотя повсеместно ставят С).
Цены, конечно, серьезно отличаются — дифавтомат ABB B16 30ma /A стоит 6500 рублей, а дифавтомат IEK 2п 16А/30 мА C АВДТ 32 — 850 рублей.
Разница в цене в почти 10 раз.
На вход электричества, кроме дифавтоматов, ставят реле входного напряжения, точнее защитное реле — Противопожарное устройство защиты от дугового пробоя с функцией защиты от скачков напряжения — МЕАНДР УЗМ-50МД или УЗМ-51МД — исполнение стандартное УХЛ4 (разница с УХЛ2 по рабочей температуре).
Изменились и провода — вместо старого лучшего в мире алюминиевого кабеля стало можно покупать медный ВВГнг и даже ВВГнг-LS, и даже обходиться без спаек и скруток. Но без синей изоленты все же пока обойтись не получается.
Про электричество есть хороший цикл видео — Секреты электромонтажа от Алексея Земскова.
От себя скажу только про выбор мощности дифавтоматов на розетки.
Предварительно я хотел 5.5 КВт/25А на розетку, но максимальная мощность на вилку — 16А / 3.5 КВт, так что нет смысла ставить больше (кроме случаев, если вы Евгений В. и запитываете S9, ЕВПОЧЯ)
Поэтому выбор автомата (дифавтомата) для розеток (и не забывайте про правильный диаметр жилы. Задача автомата в ПЕРВУЮ очередь — защитить линию (кабель) от перегрева):
— по временно-токовой характеристике (времени срабатывания) — B или C (для дома пишут про B)
— по току — 16А
— по току утечки (кроме ванной) — 30 мА, в ванной 10, но там все сложно.
— по типу утечки — А (не АС).
Это:
ABB DS201 B16 A30 2CSR255140R1165
LEGRAND P-312 B16A 30MA A
IEC, линейка АД12М — Диф.автомат АД12М 2Р B16 30 мА ИЭК — MAD12–2–016-B-030
С освещением интересней — у ABB есть 6А автомат, DS201 B6 A30 2CSR255140R1065,
у IEC нет дифавтоматов на 6А / 30 мА в линейке АД12М, есть только С10/30 — Диф.автомат АД12М 2Р С10 30 мА ИЭК, но это С10, а для дома все же рекомендуют B (и повсеместно ставят С)
В линейке IEC АВДТ на тип B есть только IEC АВДТ32М В10 30 мА — MAD32–5–010-B-30
Скажу одно — на выходе у меня получился щиток на 36 юнитов, а кабеля ушло — ууууу!
Мне советовали не тянуть кабеля 2.5 мм (2) в стиле 1 кабель — одна розетка, а дотащить 6 мм (2) до распаечной коробки, туда поставить современные клеммники, и от коробки тянуть уже ветки к розеткам.
Часть седьмая. Про умный дом.
Сейчас я уже дошел до той стадии, где принимаются советы, что сейчас сюда принято включать — колонку с алексой, что-то на одноплатнике (и каком), какое ставить видеонаблюдение, или же не ставить вообще. Примеры видеонаблюдения — раз, два, три.
Ставить ли автономные системы пожаротушения, и прочие пожарные извещатели?
Входит ли комплект «от Графа» — самоспасатели Шанс-2 и накидки по числу членов +2 плюс ОУ/ОП 8 — в современное понимание умного дома?
