Цены, риелторы, пара лайфхаков: как мы искали место для бара10.09.2018 00:05

Мы открыли бар в центре Петербурга и теперь рассказываем, что для этого нужно, и сколько это стоит. Сегодня поговорим о поиске помещения.

Ну мы как бы решили, что лучше какие есть настоящие фотографии, чем красивые стоковые, поэтому вот. Так мы выглядим для прохожих #прямосейчас.

В конце августа мы открыли в Петербурге — на Восстания, 37–39 бар «Хочу в Сибирь». Почему «в Сибирь» и кто такие «мы» — рассказывали в предыдущий раз. Теперь, как и обещали, начнем рассказывать о процедурах.

Формальности

Первое, что надо сделать, — найти место. Заключив договор аренды, ты уже берешь на себя серьезные финансовые обязательства, и начинается движуха. При этом многие арендодатели попросту не готовы работать с физлицами. Поэтому наш первый формальный шаг — создание юридического лица.

Эта процедура — очень простая: госпошлина — 4 тысячи. Еще около 6 тыс. возьмет контора-посредник, если вы решите к ней обратиться. Мы все делали сами, пользовались (и пользуемся до сих пор) офигенным справочником Regberry от 1С.

Зарегистрировались в ноябре 2017-го. На тот момент уже какое-то время лениво искали помещение: заходили на авито, смотрели, что есть. Настоящий же поиск — это когда смотришь вообще все варианты, которые мало-мальски подходят, созваниваешься с арендодателями, выезжаешь, смотришь.

Всегда есть вариант купить готовый бизнес. Нам это заранее не подходило, потому что собирались воплощать свою идею. А если покупаешь бизнес — надо проникнуться чужой. Плюс, редко кто-то продает стабильный прибыльный бизнес, редко он стоит адекватных денег.

Например, за маленький бар на улице Рубинштейна просят 4–5 млн рублей. За эти деньги ты получаешь убыточное заведение, в котором сделан ремонт и есть оборудование — это «экономит» примерно 2 млн. То есть, 2–3 млн ты платишь за плохо выстроенный концепт и персонал. И еще силы и, вероятно, деньги, придется отдать на какие-то переделки, и покрытие убыточного периода.

Чтобы не было сплошного текста, добавим сюда фото нашего интерьера, какой он есть сейчас. О нем — в следующих заметках.

Первая неудача и работа с агентством

После того, как зарегистрировались, мы сами нашли место, договорились с владельцами, приехали смотреть. Но пока ждали, перекинулись парой слов с девушкой за баром — и выяснилось, что мы опоздали: «Вот только что подписали документы». На том месте открылась шаверма.

От помощи риелторов долго отказывались. Потому что это дорого. Вот смотрите: платишь за месяц аренды, плюс за последний месяц аренды, а сумму за еще один месяц — агентству. Мы искали помещение примерно за 250 тыс. в месяц, то есть вместо 500 тыс. надо отдать 750 тыс. сразу.

А при аренде небольшого помещения траты на риелтора накладываются на временные рамки. Существует практика «каникул» — неоплачиваемый срок аренды (на ремонт) — о котором договариваешься с владельцем помещения. Так вот для небольшого помещения (до 100 кв.м.) стандартные «каникулы» — месяц. А нам, чтобы открыться, нужно было хотя бы 2 месяца.

После нескольких неудач с самостоятельным поиском на риелтора все-таки согласились. Тут всё просто: называешь специалисту параметры помещения, желаемую стоимость аренды и 4 улицы, которыми ограничивается поиск. Агент ищет и предлагает варианты.

Наш квадрат (на самом деле, совсем не квадрат) ограничивался Ломоносова, Некрасова, Фонтанкой и Восстания. То есть, в него входили самые популярные у барной тусовки города улицы Белинского (на ней 2ГИС находит 25 баров), Жуковского (48), Восстания (95), Рубинштейна (93), Некрасова (57) и окрестностей (еще несколько десятков заведений).

На Рубинштейна (пожалуй, самая барная улица города — здесь в среднем по бару каждые 8,1 метра) цены откровенно завышены. В этом сезоне берут в среднем 7 тыс. рублей за квадратный метр.

В рамках вот этого многоугольника мы искали помещение. Внутри него — все самые популярные у барной тусовки Петербурга улицы. Скрин сделали на 2ГИС. Не потому, что они нам за это платят (не платят), а потому что они единственные, кто добавил нас на свои карты. Пару недель назад мы в течение часа отправили заявки Яндексу, Google и 2ГИС, за это время 2ГИС нанес нас на схему и дважды уточнял данные. А Яндекс и Google — молчат =(

Неудачное время и неудачные кейсы

Впереди был чемпионатом мира по футболу, поэтому рынок затих. Даже те заведения, которые «помирали», были не готовы закрываться, их владельцы ждали сладкие два месяца, за которые можно заработать на туристах. Дима скоро должен был улетать на вахту (мы уже писали, что Дима — нефтяник), и полтора месяца не делалось бы ничего. Поэтому мы стали искать помещение параллельно с агентом, и нашли другого.

Так вышло, что наши агенты были знакомы. Нельзя утверждать, что так было на самом деле, но выглядело оно как гонка: оба агента вдруг стали работать с огромной продуктивностью. Второй нашел помещение, мы на него согласились, но когда прямо сказали, что готовы брать, хозяева замялись. В итоге с ним у нас не сложилось.

Факт. Некоторые арендодатели не хотят регистрировать договор. А это автоматически значит, что соглашение действует 11 месяцев. Стандартный для бара договор аренды — 3–5 лет. Тут же через 11 месяцев тебе могут сказать «до свидания» (могут и не сказать, конечно, но от этого ты не застрахован). Даже если твой проект вышел супер-крутым, придется съехать. Иногда так «отжимают» бизнес: запускают общепит и не дают долгосрочный договор, а потом забирают всё себе. Для нас отказ от регистрации был «первым звоночком», после которого мы отказывались от помещения.

Иногда решения владельцев оттягивались на недели. Мы встречались с собственником, нам говорили, что все окей, но надо подождать второго собственника, который через неделю вернется из отпуска. Мы ждали неделю, звонили, нам объявляли, что отпуск затянулся еще на неделю. А когда она прошла, сказали, что помещение продано. То есть владельцы, вероятно, собирались продавать помещение, и держали нас в качестве запасного варианта — на случай, если продать не получится.

Интерьер. Вот примерно так сейчас (через полторы недели после первого открытия) выглядит наш бар от входа, когда внутри немноголюдно.

Успех!

В конце июня первый агент позвал нас посмотреть место, которое не вписывалось в наши рамки (на 110 метров выходит за границы «квадрата»), но казалось интересным. Представитель владельца был заинтересован в быстрой и четкой работе, чем здорово выделялся на фоне других.

Все пошло невероятно гладко и быстро. Например, в процессе обсуждения будущего ремонта, «каникул», чего-то еще — алгоритм такой: мы задаем вопрос агенту, агент — представителю владельца, владелец отвечает. В предыдущих местах это занимало до недели. Тут же мы получали ответы на следующий день.

3 июля подписали договор аренды — на 3 года. На Восстания, 37–39.

Из комментариев под предыдущим постом. Прогноз на 30% расходится со сроком аренды.

В следующий раз расскажем, как проходят первые пара месяцев после подписания договора: проектирование, ремонт, подготовка к открытию. И разберем, сколько все это стоит. Если вас интересуют какие-нибудь детали, не стесняйтесь писать нам в инстаграме, или ВКонтакте, или прямо здесь, в комментариях. Мы постараемся ответить на все вопросы либо сразу, либо в следующих заметках.

P.S. За день до открытия мы опубликовали здесь свой первый пост. Один из тех, кто его прочитал, пришел к нам за час до открытия и здорово помог решить несколько технических вопросов. Мы не спросили разрешения, но если вы прочитаете и этот пост, и будете не против, мы с удовольствием назовем вас по имени и дадим ссылку на ваш профиль =)

©  vc.ru